Это все релокация: Почему в Казахстане подорожала недвижимость
Частичная мобилизация, объявленная президентом России 21 сентября, спровоцировала отток российских граждан в другие страны. Чтобы избежать принудительного призыва россияне начали скупать авиабилеты в страны, куда въезд разрешен. Среди них Казахстан считается привлекательным вариантом.
Въезд иностранцев спровоцировал значительный рост цен на арендное жилье. В некоторых объявлениях цена однокомнатной квартиры в Алматы достигает 400 000 тенге. Аренду подняли некоторым казахстанцам, которые снимают жилье давно и заключили контракт. Арендодатели обосновывают подорожание тем, что у граждан России есть возможность снимать жилье за такую цену. У этой проблемы много последствий, так как средний заработок казахстанца не соответствует средней цене на аренду жилья, не говоря о платежеспособности студентов и уязвимых групп.
Мы собрали комментарии казахстанцев, которым повысили цену на аренду (не только в связи с притоком мигрантов), поговорили со специалистами по вопросам недвижимости и собрали статистику по росту цен на жилье в городах Казахстана.
Автор АЛЕКСАНДРА АКАНАЕВА, ЭВЕЛИНА СМАГУЛОВА
Что пишут читатели The Village Казахстан о повышении стоимости аренды
Севиль Дарган, руководитель Krisha.kz
о росте цен, дезинформации и формировании спроса
После объявления мобилизации мы столкнулись с проблемой дезинформации. С 21 на 22 сентября в инфополе стали распространяться публикации о том, что за ночь арендодатели подняли стоимость аренды квартир в два раза, и о том, что цены предложений достигли 1 миллиона тенге. Прилагали скриншоты объявлений с ценой на 100 % и более выше средней. В этой ситуации нужно учитывать, что есть объекты, выпадающие из рынка (например, новостройки с новым ремонтом), к тому же, в Алматы и до этого наблюдался интенсивный сезонный рост цен. С начала года к началу сентября рост цен достиг 30 %. Это произошло не за одну ночь. Далее, на уже сжавшийся рынок недвижимости пришла новая волна спроса.
Сейчас мы призываем СМИ придерживаться принципа объективности и не выдавать частности за тенденции. Эксперты Krisha.kz всегда готовы поделиться объективными данными и дать анализ по ситуации на рынке недвижимости Казахстана. Важно понимать, что Krisha.kz — это сайт, который помогает пользователям продавать или приобретать или арендовать жилье. Наши объявления лишь отражают желаемые цены продавцов и арендодателей — цены предложений. Для удобства покупателей или арендаторов на каждом объявлении о продаже или помесячной аренде работает опция, позволяющая определить нерыночную цену. Этот блок находится ниже описания объекта. Аналитика формируется исходя из анализа идентичных объявлений в том же районе или квартир со схожими характеристиками.
Статистика
Цены предложений на аренду в приграничных с РФ регионах выросли от 15 % до 34 %. Увеличение стоимости произошло в основном за выходные (24–25 сентября) и связано с ростом спроса на аренду. Самые востребованные города, судя по запросам пользователей — Уральск, Актобе, Костанай, Петропавловск, Павлодар. Количество просмотров объявлений там выросло в два-три раза к привычному, стабильному уровню.
В Актобе и Уральске за неделю (19–25 сентября) против прошлой недели (12–18 сентября) аренда подорожала в среднем на 34 %, в Костанае — на 25 %, в Павлодаре — на 19 %, в Семее и Петропавловске примерно на 15%. В мегаполисах и центральных городах пока резкого массового роста нет. В Астане цены предложений увеличились на 5.6 %, в Алматы — на 5.1 %. Появляются отдельные варианты с ценой существенно выше рыночной. Определить их можно по блоку «цена в похожих квартирах». Он расположен ниже описания объекта.
Количество просмотров объявлений в Алматы 24 сентября было таким, как в конце августа. В некоторых городах изменений цены и спроса не наблюдается вообще. Это Шымкент, Караганда, Кокшетау, Туркестан, Талдыкорган, Жезказган и другие. Цены там либо не изменились, либо выросли очень незначительно, на 1–3 %. В Атырау цены выросли на 40 %, но, скорее всего, сыграл также спекулятивный фактор. Данных о резком росте спроса, как в приграничных городах, там пока нет.
Городом с самой дорогой арендой в РК остается Алматы. В среднем квадратный метр сдается по 5 435 тенге. Таким образом, аренда бюджетной однокомнатной квартиры обойдется примерно в 200 тысяч тенге в месяц.
Данные являются актуальными на 26.09.2022
Бахтияр Хояшев, адвокат по вопросам недвижимости
о правах арендодателей и регулировании ценообразования правительством
На рынке недвижимости, в сегменте аренды формальных способов регулирования ценообразования нет. Цены устанавливают арендодателя исходя из их видения. Если арендодатель — это субъект бизнеса, то, как правило, цены зависят от финансового плана. С частными лицами ситуация хаотичная.
Согласно принципу свободы договора, можно поднимать цену даже на 200 %. Также нормы ГК об аренде не содержат запрета и отсылают к договору. Утверждение, что закон не регулирует ценообразование, немного неправильное. Я считаю, что закон и не должен регулировать ценообразование, так как это прямое вмешательство в законную предпринимательскую деятельность (это уголовное преступление). Вмешательство правительства может создать ещё более значительную проблему — оно парализует бизнес.
Есть теория, как можно раз и навсегда урегулировать цены на рынке аренды жилья:
Если крупные участники рынка заключат меморандум о регулировании цены, пока ажиотаж не спадет. Это своего рода форма социальной ответственности. Не сегодня, так завтра они свою копеечку заработают. Упущенную выгоду они смогут компенсировать в других формах, таких как уважение и благодарность общества.
Если аким признает аренду жилья социально важной услугой и возьмёт его цену под государственное регулирование, как это произошло с сахаром, хлебом и другими важными продуктами.
Цены на рынке сейчас экономически не обоснованы. У местного населения нет таких денег, способных удовлетворить запрос арендодателей. Следовательно, как разрешится история с нашими соседними странами, так и этот ажиотаж спадет.
В обществе, помимо правовых инструментов, есть ряд других регуляторов, как этика, мораль, религия, политика, экономика и другие. Я вижу, что вышеуказанные регуляторы неявно, но все же справляются со своей задачей.
С точки зрения правового регулирования, я бы хотел напомнить о важности заключения договоров аренды. Быть бдительным и обращаться за профессиональной помощью при заключении договоров. Особенно если речь идёт о крупной сумме.
Нельзя обойти стороной и то, что в такой ажиотаж активизируются мошенники. Простые превентивные меры, как анализ договоров, фиксация передачи денег и имущества могут свести риски к минимуму и обезопасить вас.
Вопросом, как условия аренды жилья отвечают правам человека и праву на жилище, озадачены также учредители общественного фонда «Nomad Rights». Организация работает над исследованиями и адвокациями в области прав человека.
На странице в инстаграме фонда опубликованы объяснения касательно прав казахстанцев и требования, выдвинутые Парламенту РК. Одно из них — обеспечить прозрачность рассмотрения законопроекта по реформированию жилищной политики, который депутаты Мажилиса Парламента рассматривают на данный момент. Версии законопроекта, записи заседаний и заключения остаются недоступными для граждан Казахстана.
Алишер Кожагулов, директор фонда «Nomad Rights» и юрист
о правах граждан и способах решения проблемы
На данный момент ОФ «Nomad Rights» не наблюдает за правительством принятия каких-либо действий. Основная инициатива лежит на гражданском обществе. Люди предоставляют своё свободное жилье и место для ночлега для тех, кто лишился единственного крова. Бизнес переоборудует свои помещения для тех, кому некуда идти. В государственной собственности достаточно помещений, чтобы разместить нуждающихся в жилье, но ничего не происходит несмотря на наши неоднократные попытки коммуникаций с чиновниками.
Правительство, возможно, могло бы ввести временные и в дальнейшем институциональные изменения. Для этого необходимо создать базу данных арендодателей и арендуемого жилья — в неё включить информацию об арендной плате по всему Казахстану, а также архивировать подписанные договора аренды в электронном формате. Такая информация должна содержать, по мнению юриста, размер, тип, местонахождение, год постройки жилья.
Возможно введение индекса по желаемому уровню аренды жилья. Уполномоченный орган мог бы контролировать арендную плату, устанавливая желаемый уровень для каждого дома, а после ограничить увеличение арендной платы с возможностью пересмотра из-за роста средней заработной платы по стране или региону и уровню годовой инфляции.
Казахстанцам, которым установили максимальную оплату аренды, сотрудники фонда рекомендуют использовать в защиту пункт 3 статьи 546 Гражданского Кодекса Республики Казахстан о том, что размеры платы за пользованием имуществом могут изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Если диалог с арендодателем не приносит результатов, то необходимо обратиться в суд. Используйте пункт 5 статьи 24 Закона «О жилищных отношениях», когда арендодатель пытается расторгнуть договор, то он обязан предупредить арендатора не менее чем за три месяца.
Если законодательно решить вопрос с арендодателем не удается, то можно придать огласке все случаи поднятия цен и принудительного выселения, а также обратиться в фонд.
Мы требуем от правительства принятия срочных и долгосрочных мер по регулированию цен на аренду жилья, защиты от принудительных выселений, принятие жестких требований стандартов для риэлторов и изменения всей политики в области жилья, а именно:
Необходимо ввести временный мораторий на принудительные выселения, а также запретить поднятие цен на аренду жилья.
Стоит временно запретить расторжение договоров аренды со стороны арендодателя за исключением случаев преступного поведения.
Нужно заморозить любое увеличение арендной платы (включая любые поправки на инфляцию).
Освободить от налогов тех, кто сдает жилье, чтобы мотивировать удержание предельной цены.
Нужно готовиться к ещё одному росту цен на аренду жилья, а следовательно, и стоимости на покупку жилья. Мы наблюдали, как пару лет назад люди снимали жилье только для себя, а цены поднимались каждый год, и распространилась практика съема жилья по несколько человек, а теперь уже целыми компаниями в одной небольшой квартире. Цены только растут, а мы адаптируемся под них и абсолютно невыносимые условия.
Мы оказались в той точке, когда стоит заново пересмотреть всю жилищную политику в Казахстане и перестать рассматривать жилье исключительно как товар, а позиционировать жилье с точки зрения прав человека (права на достаточное жилище) и социального благосостояния человека. Граждане должны требовать от правительства и депутатов парламента принятия срочных и долгосрочных мер, иначе с каждым разом нам будет сложнее находить жилье, испытывать трудности с инфраструктурой и поиском работы.